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深圳楼市首宗:70年内只租不售 释放了哪些信号?(2017-10-12)

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继上海、广州、杭州、北京等城市之后,深圳楼市今日也首次,出现了“土地自持”新玩法。

只给一个选项——租!

公告规定,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让。与此同时,“单限双竞”的出让方式也“重出江湖”。

业内观察人士表示,大力推进租赁市场的建设,是近期一个大举措。

深圳此举符合“全国一盘棋”的战略调整

此举对大家买房租房,会不会产生什么影响呢!

释放了哪些信号?今天我们就来解读一下!

优先租赁给在龙华区工作的人

作为本年度深圳土地市场首块纯住宅用地,A811-0323宗地的出让公告刚刚“浮出水面”,便在深圳地产圈掀起轩然大波。出让公告显示,这宗位于龙华民治街道的地块,总土地面积约20041.9平方米,总建面为90180平方米,土地使用年限为70年。公告期自2017年10月11日起至2017年10月31日止,挂牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15时止。

这也是深圳第一宗“只租不售”宅地。公告同时规定,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。转让后,自持物业性质不变。项目允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

与此同时,项目须竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员,合同租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。

大力推进租赁市场的建设

早在去年底,一部分热点城市就已经拉开土地出让附加“自持”的序幕,北京、佛山、上海等都曾诞生过100%自持的住房地块。而今年8月份,一份《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)也明确提出,将加大新增供应土地建设租赁住房的力度。

“在租赁方面,深圳这段时间做了很多动作,这次自持宅地的横空出世并不是基于深圳市场现存租购比例的改变。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,这其实是全国一盘棋。大力推进租赁市场的建设是房地产战略结构调整的一个大举措,在这个调整过程中,租赁产品的供应也由过去的房地产“一统天下”转变为以更大规模的比例来实现供应的增加。

人才住房配建面积为27060平方米

A811-0323宗地的“亮相”足够吸引眼球的除了自持这一条件之外,还缘于其全方位的高门槛———“单限双竞”。按照出让公告的要求,该宗地限成交地价,挂牌起始价为人民币7.77亿元,最高限制地价为人民币10.1亿元,封顶溢价率30%;竞成交地价,当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交;竞人才住房面积,当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

地块原定的人才住房配建面积为27060平方米。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房面积增加的,租赁住房面积随之减少。人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府,由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。

“租售并举”或将成未来趋势

去年6月3日,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。业内人士分析,上海此类“租售并举”的方式或将成为趋势,在一线城市土地供应紧张的情况下,越来越多的一、二线城市加大租赁市场的培育,增加房源来缓解供需矛盾。

不过,同时也需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多,会造成区域内供求紧张格局,不仅新房价格有上涨压力,而且基于可售房少,二手房也会成为稀缺资源,同样面临上涨压力。

对于具备购房能力的城镇居民,支持其通过住房市场购买商品住房;对于无能力购买住房的居民,支持其从市场上租房居住;对于难以承受房租、符合条件的困难家庭,政府予以公共租赁住房保障。

深圳市房地产研究中心高级研究员陈宇嘉:

从目前国家土地出让的大趋势可以预判,大城市单纯土地价高者得的方式,以后很难再出现。

过去在“拿地-开发-销售”的快周转模式下,开发商获得的仅仅是短期收益,物业长期增值收益被购房者拿走了。

未来,大城市楼市进入存量时代,靠新房开发和资产快周转的开发商最容易被市场淘汰,而持有一定量的经营性物业,尽管会有资金沉淀的压力,尽管损失了短期收益,但更容易在存量时代生存下来、占得先机、实现转型,探索并分享大城市产业升级和公共服务不断完善外溢到物业上的增值。

从这个角度上讲,持有物业的开发商也能够获得大城市“二次开发”的市场机会和溢价收益。


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